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今年，北京土地市場供應量與往年廚房油煙處理相比大增，其中住宅土地供應或將達4年來最高。土地供應呈現進一步郊區化、限定未來房價、向租賃市場傾斜等特點。與此同時，搶地熱潮逐漸褪去，近兩個月土地多以溢價率成交。在開發商的資金壓力下，除部分優質地塊外，後續很難再現上半年的土地熱度。
特征1 宅地全年供應將創4年新高
2017年在調控力度增加、整體市場出現下行跡象的背景下，通過土地限價、商品住房入市限價和競自持比例等手段，北京市土地市場有所降溫。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年前11月，北京土地成交金額達到瞭2609億元，截至日前，12月單月還將成交7宗住宅用地，預計全年累計成交金額將超過2800億元。
數據顯示，11月單月北京合計土地成交金額為480.4億元，這是北京歷史單月土地成交金額第二高的月份，僅次於2015年11月，也是今年年內月度土地出讓金最高月份。
值得一提的是，北京土地供應中，住宅土地比例遠遠高於往年。截至目前，北京年內合計供應住宅土地達到瞭69宗945萬平方米，這一數據比2016年全年的250萬平方米增加瞭278%。預計全年供應量將是最近4年第一次超過1000萬平方米。
特征2 11月宅地溢價率跌至8%
今年上半年，北京熱點區域的住宅用地受到房企的追捧。4月25日，北京出讓的位於大興區瀛海鎮、朝陽區管莊鄉兩宗地塊，溢價率分別達到58.33%、55%，是今年北京土地出讓溢價率較高的地塊。
從下半年開始，以零溢價率成交的地塊頻現市場，土地價格出現瞭明顯的高位回落，開發商競自持比例明顯降低。大興區黃村鎮、大興區魏善莊鎮和朝陽區東壩鄉駒子房村的幾宗地塊，均底價成交。而平谷區夏各莊鎮03-01地塊，最終流拍。
對於北京住宅土地市場出現的罕見土地流拍、零溢價成交現象，中原地產首席分析師張大偉表示，截至目前，北京全年平均住宅地塊溢價率為26%，而11月跌到瞭8%，除瞭石景山一宗地塊溢價率為19%外，其他地塊成交價基本都接近底價。宅地流標與位置偏遠有關，但很大程度上，也代表瞭在資金收緊下，房企在持續一年的拿地大戰中，子彈已經打光。
從去年9·30開始，很多開發商回款壓力大，能夠用於土地市場的資金量越來越少，後續地價很可能出現趨勢性下行。
特征3 供地進一步郊區化
今年前11個月，北京成交的土地中，遠郊區的住宅用地成交量不斷增加，平均樓面地價也不斷提高。
以今年上半年來看，大興區、順義區成交地塊平均樓面地價均超過3萬元/平方米，房山區和門頭溝區的平均樓面地價也超過瞭2萬元/平方米。大興區舊宮地塊樓面地價達3.8萬元/平方米，順義區高麗營鎮地塊樓面地價達4.5萬元/平方米，熱點區域競爭加劇。
記者根據北京市國土資源局網站信息統計，今年以來截至目前，北京共成交經營用地87宗，其中位於城六區的經營用地成交一共有28宗，且絕大部分處於五環外。城六區的土地資源越來越稀缺，與此同時，伴隨城市基礎設施的完善，遠郊區的土地交易成主導。
特征4 向租賃市營業用抽油煙機場傾斜
根據2017年4月出臺的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，今後五年，北京將供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。其中今年計劃供應1200公頃，安排建設30萬套住房，包括產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。購租並舉成為北京市土地供應的主要方向，供地將向租賃市場進一步傾斜。
這樣的計劃也堅定地貫徹到瞭今年的北京土地供應中。今天成交的住宅用地中，均附有“限房價，競自持”或配建自住型商品房、共有產權住房等條件。即在規定瞭地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例。
限價自持對房企的開發運營能力提出瞭更高要求，也使得房企在自持比例競爭上開始謹慎。
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北京一日掛出三宗地
進入2靜電除油機017年的最後一個月，北京土地市場供應並未收緊，繼續開閘狀態。11月30日，北京市規劃和國土資源管理委員會網站掛出6宗地塊，其中1宗工業用地、5宗經營性用地。
在5宗經營性用地中，3宗包含住宅用地的地塊，分別位於朝陽孫河、豐臺南苑、密雲新城等樓市熱點區域。
掛牌交易公告顯示，朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊R2二類居住用地，東至規劃孫河組團一號路，南至規劃孫河組團八號路，西至規劃孫河組團二號路，北至規劃孫河組團七號路。建築控制規模99433平方米。掛牌出讓起始價為人民幣55.79億元。出讓宗地中商品住房銷售均價不超過68924元/平方米，且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。
從起拍價來看，此宗孫河地塊將是近年來北京出讓的又一巨無霸地塊。記者查詢北京市規劃和國土資源管理委員會網站公佈的今年北京市土地成交記錄發現，共有10宗土地的成交總價超過60億元。此次出讓的孫河地塊，很有可能進入今年北京土地成交總價前十之列。
本報記者 陳靜思
（責任編輯：殷俊紅）
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